Bail rural : durée, fermage et droits du fermier, ce qu’il faut savoir

Par Maître Etienne Maugoussin, notaire à Lencloître

Louer des terres ou des bâtiments à un agriculteur n’est pas une location comme les autres. Dès lors qu’un bien agricole est mis à disposition d’un exploitant pour y exercer une activité agricole, contre un loyer, le bail rural est en principe soumis au statut du fermage. Ce statut, très protecteur pour le fermier, fixe des règles d’ordre public sur la durée du bail, le loyer, le renouvellement et la fin du contrat. Propriétaires comme exploitants ont intérêt à bien les connaître avant de signer.

Qu’est-ce qu’un bail rural ?

Le bail rural est défini par le code rural et de la pêche maritime : il s’applique à toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter. Le statut du fermage s’applique même lorsque les parties n’ont rien écrit : un simple accord verbal, accompagné du paiement d’un loyer, suffit à faire naître un bail rural.

Certaines conventions échappent toutefois au statut, par exemple les conventions d’occupation précaire dans des cas limités, ou les ventes d’herbe ponctuelles. La frontière est parfois délicate : en cas de doute, il est préférable de faire analyser la situation avant de laisser un exploitant entrer dans les lieux.

Bail écrit ou verbal ?

Le bail rural peut être verbal, mais l’écrit est fortement recommandé. Il permet de préciser les parcelles louées, le montant du fermage, la répartition des charges et l’état des lieux. Un état des lieux doit d’ailleurs être établi lors de l’entrée du preneur.

Lorsque le bail est conclu pour plus de douze ans, comme le bail à long terme, il doit être publié au service de la publicité foncière, ce qui suppose un acte authentique établi par un notaire.

Quelle est la durée d’un bail rural ?

La durée minimale d’un bail rural est de neuf ans. À l’expiration, le bail se renouvelle en principe automatiquement pour une nouvelle période de neuf ans, sauf congé délivré dans les conditions prévues par la loi.

Il existe aussi des baux plus longs :

le bail à long terme, conclu pour au moins dix-huit ans, qui peut ouvrir droit à des avantages fiscaux lors de la transmission des biens loués ;
le bail de carrière, qui court jusqu’à l’âge de la retraite du preneur ;
le bail cessible hors du cadre familial, qui permet au fermier de céder son bail à un repreneur de son choix, sous conditions.

Comment est fixé le prix du fermage ?

Le loyer n’est pas libre. Il doit être compris entre un minimum et un maximum fixés par arrêté préfectoral pour chaque département, selon la nature et la qualité des terres et des bâtiments. Pour les terres, il est actualisé chaque année en fonction de l’indice national des fermages.

Un loyer fixé en dehors de ces limites peut être contesté devant le tribunal paritaire des baux ruraux. Le notaire vérifie la conformité du fermage avec l’arrêté en vigueur dans la Vienne lors de la rédaction du bail.

Les droits du fermier pendant le bail

Le statut du fermage accorde au preneur une grande stabilité :

le droit au renouvellement du bail à son expiration ;
la liberté d’exploitation, dans le respect de la destination agricole du bien ;
le droit de préemption si le propriétaire vend les terres louées, lorsque le fermier remplit les conditions légales ;
le droit de chasser sur les terres louées, qui lui est reconnu personnellement par le code rural ;
une indemnité en fin de bail pour les améliorations qu’il a apportées au fonds.

En contrepartie, le fermier doit payer le loyer, exploiter le bien de manière raisonnable et ne peut pas céder son bail ni sous-louer librement. La cession n’est possible qu’au profit de son conjoint, de son partenaire de PACS ou de ses descendants, avec l’agrément du bailleur ou l’autorisation du tribunal paritaire.

Comment mettre fin à un bail rural ?

Le propriétaire ne peut pas reprendre ses terres librement. Le congé doit être délivré par commissaire de justice au moins dix-huit mois avant la fin du bail et reposer sur un motif prévu par la loi, notamment la reprise pour exploiter par le bailleur ou un proche, sous conditions strictes, ou l’âge de la retraite du preneur.

En cours de bail, la résiliation n’est possible que dans des cas limités, par exemple des retards de paiement répétés dans les conditions prévues par le code rural, ou des agissements compromettant la bonne exploitation du fonds. Le fermier, de son côté, peut résilier dans certaines situations, notamment lors de son départ à la retraite.

Le bail rural et la vente des terres

Lorsque le propriétaire vend des terres louées, le fermier qui exerce la profession agricole depuis au moins trois ans et exploite le fonds bénéficie en principe d’un droit de préemption : il doit pouvoir acheter en priorité, aux prix et conditions proposés. Le notaire lui notifie le projet de vente, et il dispose de deux mois pour répondre. Le bail en cours s’impose en tout état de cause à l’acquéreur.

Questions fréquentes

Peut-on louer des terres à un agriculteur pour un an seulement ?

En principe non : un bail rural est conclu pour neuf ans au minimum. Des conventions de courte durée existent, mais leur usage est encadré, et une requalification en bail rural est possible si les conditions ne sont pas réunies.

Le propriétaire peut-il augmenter le fermage librement ?

Non. Le loyer évolue selon l’indice national des fermages et doit rester dans les limites fixées par l’arrêté préfectoral. Une révision n’est possible que dans les cas prévus par la loi.

Un bail verbal est-il valable ?

Oui. Il est soumis aux mêmes règles que le bail écrit, mais sa preuve et son contenu sont plus difficiles à établir en cas de désaccord. Mettre le bail par écrit protège les deux parties.

Sécuriser votre bail rural

Le droit rural est l’un des domaines que l’office notarial de Lencloître accompagne au quotidien, aux côtés des propriétaires comme des exploitants. Retrouvez notre accompagnement sur la page Droit rural et droit de la chasse ou prenez rendez-vous pour faire le point sur votre projet de bail.

Sources : Code rural et de la pêche maritime : article L411-1 (définition du bail rural), L411-5 (durée), L411-11 (prix du fermage), L411-35 (cession), L411-47 (congé), L412-5 et suivants (droit de préemption du preneur), L415-7 (droit de chasse du preneur), L416-1 (bail à long terme).

Cet article a une portée générale et ne constitue pas une consultation juridique personnalisée. Les règles citées sont celles en vigueur à la date de publication et peuvent évoluer : pour toute situation particulière, rapprochez-vous de l’étude.

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